פסק-דין בתיק ת"א 2620-06

1.         התובע רשום בפנקס הזכויות, המנוהל במרשם המקרקעין, כבעלים במושע של 945/18152 חלקים מזכויות הבעלות במקרקעין הידועים כגוש 7052 חלקה 15.

שטח החלקה 15,702 מ"ר. בחלקה בתי מלאכה ובתי מסחר חד ודו קומתיים,  ומבנים המשמשים כמועדונים ומסעדות [ ראו סעיף 4.1.5 לחוות דעת השמאי ויסמן]. על פי חוו"ד של המודד מטעם התובע, גמליאלי אהרון, התובע מחזיק במבנה ששטחו  651 מ"ר, ואין אפשרות להגדילו ע"ח המבנים הצמודים לו.

2.         התובע טען בתביעתו, שרכש מקרקעין בנויים ששטחם 945 מ"ר, והתברר לו לאחר מדידה ששטחו של המבנה הוא 651 מ"ר בלבד.

            התובע תבע מרשות הפיתוח, המנוהלת ע"י מינהל מקרקעי ישראל, לרשום על שמו את השטח החסר - שטח בגודל 294 מ"ר, ולמסור לו שטח זה.  לחילופין עתר ליתן לו את השטח החסר בחלקה אחרת, ולחילופי חילופין לחייב בגין השטח החסר בפיצוי כספי בסך 1,482,563 ש"ח. כן עתר התובע לחייב את רשות הפיתוח בדמי שימוש בגין השטח החסר עבור 7 שנים אחורנית, בסך 747,210 ש"ח. 

3.         חלקה 15 היתה בעבר נכס נפקדים. בשנת 58' אישרה ועדת שרים את מכר החלקה . החלקה נמכרה במושע ל-13 יזמים.

בעניין הזכויות במושע בחלקה הרשומות כיום ע"ש התובע [ 945/18152  חלקים], ובעניין המבנה בחלקה המוחזק בידי התובע [על פי גרסת התובע מבנה ששטחו 651 מ"ר] - [להלן :"הזכויות"], נערכו במשך השנים 3 עסקאות:

א.        16.4.60 - רשות הפיתוח מכרה את הזכויות לטומשינסקי וגרינשטיין [להלן: "הרוכשים הראשונים"] - ראו ת/5. הזכויות שנמכרו היו זכויות בעלות במקרקעין, ולאחר המכירה לא נותרו זכויות לרשות הפיתוח. עפ"י חוזה המכר [ת/5 ] הרכישה כללה  :"  רכישת קרקע והמבנים  הקיימים עליה ".

ב.         5.3.80 - טומשינסקי וגרינשטיין  מכרו את הזכויות לניסים ומיכאל תורג'מן [להלן: "הרוכשים השניים] - ראו ת/6 .

ג.         3.9.81 - ניסים ומיכאל תורג'מן מכרו את הזכויות לתובע [להלן: "הרוכש השלישי" או "התובע"] - ראו נ/3.

במועד ביצוע 3 העסקאות הנ"ל הזכויות לא היו רשומות במרשם המקרקעין. הזכויות נרשמו ע"ש התובע במושע במרשם המקרקעין ב- 28.6.01 [ראו ת/20]. לאחר שרשות הפיתוח מכרה את זכויות הבעלות נותרה התחייבותה לרשום את הזכויות במרשם המקרקעין, ועד לרישום שבוצע ב- 2001 - העסקאות שנחתמו נעשו במתכונת של המחאת זכויות, באופן שהקונה בעסקה המאוחרת מקבל על עצמו את מלוא הזכויות וההתחייבויות לפי ההסכם העיקרי שנערך עם הרוכשים הראשונים ב-16.4.60 [ראו ת/6 ו-ת/7].

4.         התובע לא רכש את הזכויות מרשות הפיתוח ולא שילם לרשות הפיתוח תמורה כלשהי עבור הרכישה ב- 3.9.81. רשות הפיתוח מכרה את זכויותיה ב- 6.4.60  לרוכשים הראשונים ומאז לא נותרו לה זכויות במקרקעין שמכרה.

            התובע, שרכש את הזכויות ב- 3.9.81, הגיש את תביעתו בעניין השטח החסר בגודל 294 מ"ר ב- 27.8.06 , בחלוף 25 שנים ממועד הרכישה. תביעתו הוגשה לבית משפט השלום בת"א, והועברה להמשך דיון לבית המשפט המחוזי בת"א.

            הרוכשים הראשונים, שרכשו את הזכויות מרשות הפיתוח ב-16.4.60 והחזיקו במקרקעין עד 5.3.80, במשך כ- 20 שנה, לא טענו ולא תבעו בעניין השטח החסר. הרוכשים השניים, שרכשו את הזכויות ב- 5.3.80 והחזיקו במקרקעין עד  ל- 3.9.81, במשך שנה וחצי, לא תבעו בעניין השטח החסר. התביעה הוגשה ע"י הרוכש בעסקה השלישית ב- 27.8.06, בחלוף למעלה

מ-46 שנים מהמועד שרשות הפיתוח מכרה את זכויות הבעלות לרוכשים הראשונים.

            בתביעה המקורית שהגיש התובע נתבעו גם הרוכשים השניים, שמכרו את הזכויות במקרקעין לתובע. בתחילת ההליך, עוד קודם שהתביעה הועברה לשמיעה בפני, התובע הסכים למחיקתם מהתביעה, ונתבעים אלה נמחקו.

            התובענה נדונה בפני מותבים אחרים, והועברה לשמיעת הוכחות בפני           ב- 15.6.10.

5.         הונחו בפני בית המשפט ראיות למכביר, שב-16.4.60 הרוכשים הראשונים, רכשו מרשות הפיתוח במושע 945/18152 חלקים מזכויות הבעלות במקרקעין, לאחר שקודם לכן 13 היזמים, שרכשו מרשות הפיתוח את מלוא זכויות הבעלות בחלקה, ערכו ביניהם הסכם שיתוף לעניין השימוש והחזקה בחלקה.

            לעניין שימוש בהסכם שיתוף לצמצום חלקי של מגבלת הפרצלציה , ראו :  ע"א 6948/11 חזקיהו נ' עזבון לוי  תקדין- עליון 2012(1) 4367

            ע"א 283/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם פ"ד כ"ט[1] 243.